從目前發(fā)展來看，德國是物流園區(qū)發(fā)展較為成熟和成功的國家，德國的物流園區(qū)是為提高貨物運輸?shù)慕?jīng)濟性、合理性，以發(fā)展綜合性的交通運輸體系為主要目的，同時遵循“聯(lián)邦政府統(tǒng)籌規(guī)劃，州政府市政府扶持建設(shè)，公司化經(jīng)營管理，入駐企業(yè)自主經(jīng)營”發(fā)展模式，各種綜合措施大大的促進了物流園區(qū)的發(fā)展。

　　以下就德國物流園區(qū)發(fā)展歷史，功能效用、開發(fā)模式以及標(biāo)桿案例予以解讀，以供國內(nèi)同行參考。

　　一、德國物流園區(qū)發(fā)展歷程

　　事實上，德國物流園區(qū)真正發(fā)展起步是在統(tǒng)一之后。政府為了大力發(fā)展德國的經(jīng)濟，實現(xiàn)德國真正意義上的統(tǒng)一，以發(fā)展交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的方式來平衡全國的經(jīng)濟，支撐經(jīng)濟的發(fā)展。政府在發(fā)展公、鐵、水等干線時，深深地意識到整合物流資源將直接關(guān)系到德國能否充分地利用其區(qū)位優(yōu)勢來進軍中歐的市場。

　　此時，政府為加緊對物流資源的整合，選擇以發(fā)展物流園區(qū)作為推動發(fā)展物流業(yè)的持久動力和突破口。德國在綜合考慮其自身的優(yōu)劣勢后，從自身發(fā)展較為完善的交通運輸體系入手，在優(yōu)化現(xiàn)有交通設(shè)施的任務(wù)下，評價交通干線、運輸樞紐和物流發(fā)展?fàn)顩r等方面，德國開始對物流園區(qū)進行整體的規(guī)劃和發(fā)展。

　　1992年，德國政府在考慮鐵路運輸?shù)那疤嵯?，?dāng)時的聯(lián)邦鐵道部和東德鐵路局合作“全國物流園區(qū)的總體規(guī)劃”，并在此規(guī)劃下不斷地發(fā)展和壯大。直到1995年第二個總體規(guī)劃的出臺，使得物流園區(qū)的規(guī)模擴建增加到39個，進而使得德國物流園區(qū)漸漸形成了一個物流網(wǎng)絡(luò)。

　　盡管后來由于德國鐵路私有化的變動沒有得以實現(xiàn)規(guī)劃，但2002年物流園區(qū)的規(guī)劃問題被列入到德國交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃之下。 

　　德國物流園區(qū)在發(fā)展過程中，特別注重相關(guān)基礎(chǔ)研究和可行性分析，并引入新的技術(shù)。如在1999年，德國物流協(xié)會受聯(lián)邦政府交通部的委托，對當(dāng)前物流園區(qū)現(xiàn)狀進行調(diào)查。同時，給出衡量物流園區(qū)發(fā)展程度的統(tǒng)一指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，并在此基礎(chǔ)上量化了不同物流園區(qū)的發(fā)展程度；2002年，遠程數(shù)據(jù)傳輸平臺的項目在克朗茲貨運中心、德國電信的共同努力下成功啟動。同年，德國的交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃將德國物流園區(qū)的規(guī)劃列入旗下；德國交通部于2003年再次強調(diào)要加大力度來發(fā)展物流園區(qū)，對物流園區(qū)建設(shè)、發(fā)展提供大力的扶持和幫助。

　　經(jīng)過多年的發(fā)展，德國的物流園區(qū)已經(jīng)形成了規(guī)模化的物流園區(qū)網(wǎng)絡(luò)。德國選擇大力發(fā)展物流園區(qū)為突破點，以其推動物流業(yè)的快速發(fā)展，并和物流企業(yè)有效聯(lián)合起來達到規(guī)模效益，進而拉動德國的經(jīng)濟發(fā)展。德國物流園區(qū)的發(fā)展不僅提高了德國物流業(yè)的發(fā)展水平，更有效地發(fā)展了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟，從而對發(fā)展國家的經(jīng)濟起到不可估量的作用。

　　1、集聚效應(yīng)

　　在德國基本上一個城市或經(jīng)濟區(qū)域只設(shè)立一家綜合性的物流園區(qū)，集聚效應(yīng)明顯。如德國最大的物流園區(qū)——不萊梅貨運村1987年初始運營時只有5家物流企業(yè)，如今已經(jīng)集聚了190多家物流企業(yè)，并吸引了50多家生產(chǎn)型企業(yè)在周邊進駐。園區(qū)就業(yè)人數(shù)多達8000人，占不萊梅市總?cè)丝诘?.6%。

　　作為港口“延伸的手臂”，不萊梅港70%的貨物要通過不萊梅貨運村集散。同時不萊梅貨運村也定位為不萊梅市的專屬物流功能區(qū)，承擔(dān)著本地區(qū)物流集中投資、集約運營、集聚發(fā)展的職能。與不萊梅貨運村并列第一的紐倫堡貨運村總面積3.4平方公里，集聚了250多家企業(yè)進駐，園區(qū)就業(yè)人數(shù)在6000人左右，集聚效應(yīng)也非常明顯。

　　2、功能定位

　　除了配套某一產(chǎn)業(yè)的專業(yè)性物流園區(qū)外，德國的物流園區(qū)大多定位為綜合性的，在有限的建設(shè)面積上實現(xiàn)物流功能多樣化是其提高效率、降低成本的一個重要理念。

　　德國的物流園區(qū)主要功能有:

　?。?）多式聯(lián)運功能（Intermodality）

　　多式聯(lián)運是德國物流園區(qū)最顯著的一個功能。他們強調(diào)至少有兩種以上的運輸方式，選址盡量處于公路、鐵路、水路運輸?shù)慕徊纥c上，以實現(xiàn)多種運輸方式的有效銜接。在運輸方式上350公里以內(nèi)側(cè)重于公路運輸，更長距離適用于鐵路運輸，大宗貨物則傾向于內(nèi)河運輸。物流園區(qū)多建有完備的吊裝、轉(zhuǎn)運等多式聯(lián)運基礎(chǔ)設(shè)施，此類設(shè)施如鐵路吊裝設(shè)施政府有一定的財政補貼，但要求提供完全開放的公共服務(wù)，不得具有排他性。

　　物流園區(qū)提供發(fā)達的多式聯(lián)運服務(wù)。如不萊梅貨運村具備230，000單位的多式聯(lián)運裝載容量，杜伊斯堡聯(lián)運碼頭除經(jīng)營鐵水聯(lián)運、公鐵聯(lián)運外，還提供一種名為“移動的公路”業(yè)務(wù)—大貨車直接上鐵路運輸，到中轉(zhuǎn)站后大貨車再上公路到最終目的地，以適應(yīng)阿爾卑斯山區(qū)公路運輸困難的狀況。

　　（2）集貨（Consolidation）和轉(zhuǎn)運（Cross docking）功能

　　德國物流園區(qū)內(nèi)部和物流園區(qū)之間的物流作業(yè)呈現(xiàn)出高度的組織化和協(xié)同化，從而使物流集聚的優(yōu)勢直接轉(zhuǎn)化為物流成本的降低和碳排放的減少。園區(qū)的集貨功能提高了單車裝載率，減少了運輸車次，有效降低了物流成本。為了提高集貨運輸?shù)男?，德國正在探討一個“超級卡車”項目，通過加大加掛卡車車廂，進一步提高長途運輸?shù)难b載量，降低成本。

　　物流園區(qū)還發(fā)揮著區(qū)域間物流節(jié)點和區(qū)域內(nèi)分撥中心的作用，通過地區(qū)之間的轉(zhuǎn)運和運輸方式的轉(zhuǎn)換，變“多點多頭”之間跨區(qū)域的運輸為“園區(qū)到園區(qū)”之間的跨區(qū)域運輸，進一步提高了物流過程的規(guī)?；凸餐?。園區(qū)內(nèi)普遍配置橋式集裝箱和甩掛運輸設(shè)施，轉(zhuǎn)運系統(tǒng)高效便捷，成本優(yōu)勢明顯。

　?。?）城市物流功能

　　德國物流園區(qū)在規(guī)劃時十分注重城市物流功能的定位，旨在將配送系統(tǒng)和物流作業(yè)從人口密集的城區(qū)分離出來，集中在物流園區(qū)集散，以降低城市交通總量，減少碳排放和噪音污染，并實現(xiàn)24小時作業(yè)，物流園區(qū)與城市之間通過小型貨車實現(xiàn)物流配送。

　　3、公共服務(wù)

　　德國物流園區(qū)一般設(shè)立發(fā)展公司為進駐企業(yè)組織公共服務(wù)?；镜墓卜?wù)包括場地出租、多式聯(lián)運和轉(zhuǎn)運節(jié)點、物流基礎(chǔ)設(shè)施使用等，另外組織進駐洗車、加油、餐廳等服務(wù)站為物流企業(yè)提供配套服務(wù)。物流園區(qū)非常注重園區(qū)內(nèi)企業(yè)的協(xié)同合作，如組織進駐企業(yè)集中采購設(shè)備、燃油、保險等，組織進駐企業(yè)員工技能培訓(xùn)，以降低單位成本。

　　4、網(wǎng)絡(luò)聯(lián)盟

　　德國物流園區(qū)網(wǎng)絡(luò)化特征明顯。所有貨運村都是DGG（德國物流園區(qū)協(xié)會）的成員，各貨運村在DGG的協(xié)調(diào)下統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、協(xié)同運作。德國前20大物流公司如DHL、德迅、辛克等均在各貨運村投資，依托物流園區(qū)形成自身的網(wǎng)絡(luò)。實力較弱的物流企業(yè)無力在各園區(qū)投資的組建聯(lián)盟進駐物流園區(qū)，實行跨園區(qū)之間的業(yè)務(wù)協(xié)同。如Cargoline聯(lián)盟由80家物流企業(yè)組成，各企業(yè)將聯(lián)盟成員在各園區(qū)投資作為共享資源，按照議定的內(nèi)部交易規(guī)則協(xié)作。依托各物流園區(qū)實行網(wǎng)絡(luò)化的運作，也使各貨運村之間形成一個緊密連接的整體。

　　二、德國物流園區(qū)的開發(fā)模式

　　德國物流園區(qū)的開發(fā)周期很長，從可研、立項、規(guī)劃、建設(shè)大多需要10年以上的時間。一個項目需要聯(lián)邦政府、州政府、地方政府乃至居民委員會的層層審批，一屆政府很難完成。如威廉港12年前開始規(guī)劃，2012年8月才投入運營，其規(guī)劃的鄰港物流園預(yù)計需用7年時間進行開發(fā)。

　　速度和效率顯然不能與我國相比，但與我們相似的一點是，德國物流園區(qū)開發(fā)的過程中地方政府通常發(fā)揮主導(dǎo)作用。一般在政府層面成立一個管理委員會（也叫咨詢委員會或計劃委員會，由政府代表、專家組成），負責(zé)征地、規(guī)劃等行政層面的工作以及項目的監(jiān)督實施。同時成立一個政府控股或參股的發(fā)展公司（參股方有物流公司或物流基礎(chǔ)設(shè)施投資商），負責(zé)項目的具體實施、招商和運營管理。兩個組織相對獨立，各有分工、并行運作，以保障項目的可控進行。如奧格斯堡貨運村是巴伐利亞州Augsburg、Gersthpfen、Neusab三市聯(lián)合開發(fā)的物流園區(qū)，在開發(fā)過程中也采取了這種分層模式。

　　Planning Council(計劃委員會)：由三市代表組成委員會，統(tǒng)一協(xié)調(diào)三個行政區(qū)，負責(zé)整體規(guī)劃、土地分攤、征地、公共市政設(shè)施、園區(qū)土地開發(fā)以及相關(guān)的法律事務(wù)。

　　GVZ Development GmbH(貨運村發(fā)展公司)：三市作為股東成立董事會，負責(zé)組織項目的可研、購地、招商等工作。計劃委員會將征用土地轉(zhuǎn)售給發(fā)展公司，發(fā)展公司將園區(qū)土地分塊出售給進駐企業(yè)，兩個機構(gòu)的財政目標(biāo)是實現(xiàn)收支平衡，不存在土地投機的問題，園區(qū)開發(fā)完成后兩機構(gòu)解散，園區(qū)納入市政管理。

　?。ㄒ唬┱谖锪鲌@區(qū)中的“為”與“不為”

　　德國政府對發(fā)展物流園區(qū)的大力扶持、幫助是德國物流園區(qū)發(fā)展成功的關(guān)鍵，其角色定位不僅引導(dǎo)物流園區(qū)的發(fā)展方向，還成為發(fā)展物流園區(qū)的主要推動者。政府監(jiān)督控制和企業(yè)自主經(jīng)營的市場化運作模式，完善的基礎(chǔ)設(shè)施和先進的物流設(shè)備、技術(shù)是德國物流園區(qū)發(fā)展的成功因素。但是，筆者總結(jié)認為，德國政府在發(fā)展物流園區(qū)當(dāng)中明確了自身定位，做到了有所為有所不為。

　?。ǘ┱俏锪鲌@區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的主要投資者——有所為

　　物流園區(qū)工程本身具有投資大、回收期長的特點。物流園區(qū)對地方經(jīng)濟的發(fā)展有明顯的輻射、拉動作用。政府寄望物流園區(qū)來實現(xiàn)一定的公共服務(wù)職能，這樣物流園區(qū)的建設(shè)就不能僅僅單靠市場機制或企業(yè)的力量來推動，政府也要大力支持其發(fā)展，鼓勵其提供更多公共服務(wù)的功能，而不只是為單純地追求經(jīng)濟利益。

　　德國的各州、市政府負責(zé)建設(shè)物流園區(qū)相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施，以更好地提供優(yōu)質(zhì)的物流服務(wù)。在德國，政府積極地承擔(dān)了必要設(shè)施的建設(shè)，加大對物流園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的投入，還給入駐園區(qū)的企業(yè)一定的讓利，也就是說，德國物流園區(qū)的建設(shè)資金主要是來源于各級政府的直接出資，信用貸款、企業(yè)投資等都是補充的資金。例如不萊梅州政府就以直接投資和土地置換的方式來對不萊梅物流園區(qū)進行投資，這種極其巧妙的政府投資成為不萊梅物流園區(qū)建設(shè)的特點。顯然，德國的物流園區(qū)建設(shè)離不開政府的倡導(dǎo)和大力扶持。德國成立的眾多物流園區(qū)中，至今還沒有一個不是由德國政府給予投資來興建的。

　　（三）承擔(dān)或資助物流園區(qū)的公共設(shè)施建設(shè)——部分有所為

　　德國對物流園區(qū)典型的做法是采用公共、私營合作模式，即3P模式。在該種模式下，是由政府和私人共同投資合作建設(shè)物流園區(qū)，其中投資的比例隨物流園區(qū)的具體情況而有所不同。其中，政府對物流園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)進行投資，如提供建設(shè)園區(qū)所需的土地，公鐵、通信等交通設(shè)施；私人主要對自己所需要的物流設(shè)備、設(shè)施等進行投資。同時，入駐園區(qū)內(nèi)的企業(yè)可以得到政府一定的資助金額，資助的資金可以用于建設(shè)水、電等方面。在建設(shè)項目公鐵聯(lián)運中轉(zhuǎn)站的建設(shè)上，政府也給予投資支持，政府的資助額度高達80%。目前，德國物流園區(qū)中有11個物流園區(qū)的中轉(zhuǎn)站是由德國聯(lián)邦鐵路投資建設(shè)的。

　?。ㄋ模┱畠H作為物流園區(qū)經(jīng)營的中立角色——無為而治

　　德國政府在物流園區(qū)的運營中體現(xiàn)其獨立、中立的角色，并為入駐的企業(yè)提供周到的服務(wù)。德國的物流園區(qū)也有自己專門的運營機構(gòu)，政府不干預(yù)物流園區(qū)的運營，并成為德國物流園區(qū)運營的維護者。物流園區(qū)的運營以及物流企業(yè)的運作都是按照市場經(jīng)濟的發(fā)展要求來進行具體的運作、發(fā)展，政府則為其提供政策的引導(dǎo)、運營秩序的建立與維護等方面的具體工作。

　　政府要為物流園區(qū)的發(fā)展?fàn)I造一個公平、公正、健康有序的發(fā)展環(huán)境，促使物流企業(yè)朝著健康、合理的方向發(fā)展，具體表現(xiàn)為：充分發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控功能，德國政府幫助物流園區(qū)及物流企業(yè)解決其自身無法解決的實際問題，如提供物流園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地開發(fā)，建設(shè)公路鐵路交通設(shè)施、公鐵聯(lián)運中轉(zhuǎn)站等，充分發(fā)揮了政府的協(xié)調(diào)和領(lǐng)導(dǎo)優(yōu)勢，還協(xié)調(diào)政府間、企業(yè)間以及政府與企業(yè)間的關(guān)系，為物流園區(qū)提供良好的發(fā)展環(huán)境；為入駐園區(qū)的企業(yè)制定優(yōu)惠政策，為充分發(fā)揮物流園區(qū)的功能，政府對入駐物流園區(qū)的企業(yè)給予優(yōu)惠政策的支持，如土地、稅收、產(chǎn)業(yè)等方面的政策。

　　三、德國物流園區(qū)發(fā)展的主要特點

　　目前德國的33個物流園區(qū)形成覆蓋到全德，并自成體系的物流園區(qū)網(wǎng)絡(luò)。其中以3P模式為基準(zhǔn)建立的物流園區(qū)有11個，其余均由私人進行投資建設(shè)成立。德國3P模式有自身特點，具體體現(xiàn)是：“聯(lián)邦政府統(tǒng)籌規(guī)劃，州、市政府扶持建設(shè)，公司化經(jīng)營管理，入駐企業(yè)自主經(jīng)營”。物流園區(qū)建好之后，德國政府成立物流園區(qū)發(fā)展公司為入駐園區(qū)的企業(yè)提供服務(wù)，以不盈利但參股的形式為其提供相應(yīng)的服務(wù)。

　　在德國，物流園區(qū)內(nèi)有完善的基礎(chǔ)設(shè)施，發(fā)展規(guī)模都偏大，平均的規(guī)模在140萬平方米。德國物流園區(qū)的服務(wù)水平較高，服務(wù)內(nèi)容全面。物流園區(qū)除了提供倉儲、運輸、配送、包裝等增值物流服務(wù)之外，海關(guān)、金融、保險等部門也在此設(shè)有工作點，為其提供服務(wù)。此外，物流園區(qū)內(nèi)建有綜合性的服務(wù)中心，維修保養(yǎng)廠、加油站、餐廳等，為物流需求者提供公共設(shè)施和優(yōu)質(zhì)的物流服務(wù)。由此，物流園區(qū)在設(shè)施、人才、技術(shù)和信息等方面實現(xiàn)集約化的經(jīng)營，物流園區(qū)內(nèi)齊全的服務(wù)功能，進一步拓寬園區(qū)服務(wù)的輻射面。此外，德國物流園區(qū)發(fā)展還依托于具有一定規(guī)模、實力的第三方物流企業(yè)，領(lǐng)先的節(jié)能環(huán)保技術(shù)等。

　　值得注意，在物流園區(qū)發(fā)展的促進下，第三方物流企業(yè)非常發(fā)達。在德國，物流業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)社會化的主要動力來源于企業(yè)將其非核心的物流業(yè)務(wù)進行外包。物流外包在德國的發(fā)展很廣泛，德國將其運輸業(yè)務(wù)的99%和倉儲業(yè)務(wù)的一半以上交于第三方物流。第三方物流企業(yè)發(fā)展成為物流園區(qū)的主力軍。如位于不萊梅物流園區(qū)內(nèi)的不萊梅物流集團公司（BLG）就是一個集運輸、倉儲、裝卸、代理、配送等于一體的典型的第三方物流企業(yè)，專注于德國的物流業(yè)，并以其核心的領(lǐng)域——汽車、合約和集裝箱物流成為德國物流界的佼佼者。

　　另一方面，德國重視物流教育和物流技術(shù)的推廣，因此，德國的物流技術(shù)處于世界前列，不僅有先進的設(shè)備，也有先進的技術(shù)。在物流園區(qū)內(nèi)除配有德國物流園區(qū)典型運作設(shè)施，即現(xiàn)代化倉庫外，還有冷藏集裝箱堆場、特種箱堆場等一些物流運作的基本設(shè)施。德國物流園區(qū)內(nèi)廣泛應(yīng)用掃描技術(shù)、條形碼技術(shù)等物流技術(shù)。更關(guān)鍵的是，在推進技術(shù)發(fā)展的過程中，德國作為全世界非常重視環(huán)境保護的國家，憑借其擁有的先進物流技術(shù)，對德國的環(huán)境采取了切實可行的保護措施，并取得明顯的效果，其體現(xiàn)在：交通運輸上的節(jié)能環(huán)保。

　　如在德國運營的車輛必須符合環(huán)保方面的相應(yīng)要求，凡是使用節(jié)能環(huán)保的設(shè)備都可以得到政府的補貼；培訓(xùn)駕駛?cè)藛T，經(jīng)過對其進行節(jié)能駕駛的培訓(xùn)，可以節(jié)油10%～20%，節(jié)約下來的成本有一半將獎勵給駕駛員；信息化手段的應(yīng)用，整合運輸資源，組合不同物流企業(yè)的貨物，提高貨車的滿載率，減少空車駕駛；多式聯(lián)運的運用，優(yōu)化不同運輸方式的組合，若運輸里程超過了300公里，可以考慮鐵路或者水運；置軸掛車列車在公路集裝箱運輸中的應(yīng)用，使兩個集裝箱或者兩個汽車商品車掛車被一臺拖車牽引成為現(xiàn)實，這樣就可以大大提高運輸率，減少碳的排放量等。

　　同時，在德國建設(shè)物流園區(qū)的過程中，必須按1∶1的比例來購置物流園區(qū)外的綠地，園區(qū)內(nèi)也要留出25%～30%的綠地備用。這些綠地不僅僅是作為物流園區(qū)內(nèi)的一大景觀特色，還充當(dāng)吸納雨水的重要角色，從而使雨水被吸收、滲入到地下；應(yīng)用太陽能發(fā)電設(shè)備，通過在倉庫的屋頂上安裝太陽能發(fā)電設(shè)備的方式來發(fā)電，將其發(fā)出的電力一并納入到統(tǒng)一的電網(wǎng)內(nèi)，入網(wǎng)的電價要高于用電的價格，從而成為收回投資的一種方式。

　　四、物流園區(qū)的典范：不萊梅物流園區(qū)

　　德國不萊梅物流園區(qū)，最初由德國海運與物流研究所艾克斯坦提出的建設(shè)方案，經(jīng)由不萊梅政府的同意于1985年建立。目前，作為德國入駐率最高的不萊梅物流園區(qū)已有190多家物流企業(yè)入駐，取得了一定的社會和經(jīng)濟效益，成為德國物流園區(qū)發(fā)展的典范，運營近三十年來，歷經(jīng)了許多的成功與失敗。

　　不萊梅物流園區(qū)選址位于距不萊梅內(nèi)港及內(nèi)河港口20公里處，臨近不萊梅鐵路編組站，與公路、鐵路相連，其投資是由不萊梅州政府采用直接投資與土地置換的方式進行的。不萊梅園區(qū)的原址為占地200公頃的鹽堿地，該鹽堿地是不萊梅州政府以每平方米6～8馬克的價格從當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民或牧民中征用，并由“經(jīng)濟促進公司”來負責(zé)其建設(shè)工作。

　　經(jīng)濟促進公司在完成不萊梅物流園區(qū)的“三通一平”及與之相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，以招商的方式吸引眾多的物流企業(yè)入駐不萊梅物流園區(qū)，入駐的企業(yè)將負責(zé)建設(shè)地面上的設(shè)施、建筑。這個過程的完成分三個階段進行：

　　第一階段是將現(xiàn)有的200公頃土地全部賣出去或租出去。這一階段，土地既賣又租。以每平方米30馬克的價格來賣土地，以每平方米4.29馬克的租金來出租土地，租用三十年后再簽協(xié)議；

　　第二階段，只賣不租。以每平方米50馬克的價格來賣土地；

　　第三階段，土地以每平方米70馬克的價格來賣。這樣，第一期投資共計10億馬克，其中不萊梅政府利用土地的置換、賣出土地的價差和政府稅收的方式投資5億馬克，入駐到物流園區(qū)的企業(yè)投資5億馬克。

　　不萊梅物流園區(qū)的經(jīng)營管理采取股份制形式，其中州政府出資占25%，入駐企業(yè)出資占75%，并有高效的組織管理機構(gòu)——股東大會，其下設(shè)物流中心發(fā)展公司。物流中心發(fā)展公司是由三人構(gòu)成，股東大會負責(zé)聘任總經(jīng)理，大型物流企業(yè)的經(jīng)理是候選人，其他的人員由發(fā)展公司來負責(zé)聘任。入駐企業(yè)的會費，車輛的加油、維修及食堂服務(wù)的盈利和州政府的補貼構(gòu)成物流中心發(fā)展公司的費用，其任務(wù)主要是負責(zé)園區(qū)的對外聯(lián)系與對外招商，解決水電、食堂、車輛加油、維修等園區(qū)內(nèi)的問題。不萊梅州政府并不干涉物流園區(qū)的經(jīng)營，物流園區(qū)的發(fā)展公司也不干涉物流園區(qū)企業(yè)自身的經(jīng)營活動，但會從充分利用資源、節(jié)約能源的角度出發(fā)對園區(qū)內(nèi)的企業(yè)進行相應(yīng)的溝通和協(xié)調(diào)。

　　目前，不萊梅物流園區(qū)擁有高度密集的基礎(chǔ)設(shè)施，公路、鐵路、水路等設(shè)施建設(shè)齊全，還提供通信、加油、維修、清洗、食堂等綜合的后勤服務(wù)，多式聯(lián)運方式與統(tǒng)一配送被普遍運用，使不萊梅物流園區(qū)成為歐洲重要的物流中轉(zhuǎn)基地之一，集物流、轉(zhuǎn)運及倉儲于一體。不萊梅物流園區(qū)發(fā)展成功的一個特點就是政府在園區(qū)發(fā)展中起到了極其重要的作用。正是政府在不萊梅物流園區(qū)發(fā)展中的獨特角色定位才促成不萊梅物流園區(qū)的高效運營，成為德國物流園區(qū)發(fā)展的典范。

　　五、對我國的參考意義

　　1、物流園區(qū)應(yīng)依托于產(chǎn)業(yè)，服務(wù)于經(jīng)濟

　　在德國，物流園區(qū)與周邊產(chǎn)業(yè)的協(xié)同，與區(qū)域經(jīng)濟的互動，這是物流園區(qū)的立足之本。沒有產(chǎn)業(yè)支撐，物流園區(qū)就如空中樓閣，失去了生存的基礎(chǔ)。同時作為一種公共基礎(chǔ)設(shè)施，物流園區(qū)又能起到改善投資環(huán)境，促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用。二者互為條件，密不可分。我國一些物流園區(qū)對這種市場依存關(guān)系考慮不足，園區(qū)規(guī)劃不能和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃相銜接，園區(qū)建設(shè)與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不匹配，有的甚至單純以“圈地”為目的，不僅不能實現(xiàn)園區(qū)功能的正常發(fā)揮，而且造成資源的巨大浪費，這樣的教訓(xùn)是需要深刻總結(jié)的。依托于產(chǎn)業(yè)，服務(wù)于經(jīng)濟才是我國物流園區(qū)應(yīng)走的健康道路。

　　2、物流園區(qū)發(fā)展有賴于物流企業(yè)的集聚

　　物流企業(yè)的有效集聚是物流園區(qū)正常運行的基本條件，只有作到物流企業(yè)的集聚，才能實現(xiàn)物流設(shè)施的集約化和物流運作的共同化，園區(qū)的規(guī)模效應(yīng)、協(xié)同效應(yīng)和聚合效應(yīng)才能發(fā)揮出來。所以物流企業(yè)的聚集是物流園區(qū)在開發(fā)運作階段需要考慮的首要問題。德國的物流園區(qū)在招商過程中有一個重要理念就是“均衡化”，盡量避免在園區(qū)中出現(xiàn)一家獨大的物流企業(yè)，傾向于將園區(qū)面積分配給盡量多的不同單位，以提高園區(qū)的集聚度和社會屬性。

　　反觀我國一些物流園區(qū)硬件條件雖好，但在招商中不同程度存在著“重外資、輕內(nèi)資”、“重明星企業(yè)，輕草根企業(yè)”等問題，有的投資門檻要求過高，中小企業(yè)難以進駐，有的在土地、稅收政策方面不同單位不同對待，在軟環(huán)境上不能為物流企業(yè)集聚創(chuàng)造有利條件，以至于空置率高，難以出現(xiàn)以“聚”興園、繁榮發(fā)展的局面。在“聚”這個問題上，我國物流園區(qū)還需要作更多反思，更多努力。

　　3、應(yīng)該注重物流園區(qū)的多式聯(lián)運功能

　　德國的物流園區(qū)園區(qū)選址盡量位于“水、鐵、公”運輸交匯點，鐵路線可以直達庫內(nèi)，強調(diào)至少擁有兩種以上的運輸方式，這是與我國的園區(qū)現(xiàn)狀最大的不同之處。由于諸多原因，我國的多式聯(lián)運發(fā)展嚴重滯后，各部門的園區(qū)規(guī)劃自成體系、難以銜接，具有多式聯(lián)運功能的園區(qū)比例很小，即使擁有聯(lián)運設(shè)施的一些運輸樞紐型園區(qū)，由于體制和機制原因聯(lián)運業(yè)務(wù)也舉步唯艱，在聯(lián)運技術(shù)、設(shè)施的應(yīng)用上與德國相比差距更大。一體化的多式聯(lián)運是提高運輸效率、降低物流成本的有效途徑，我國物流園區(qū)正日益成為社會物流活動的集聚地，而這種聯(lián)運功能的缺失無疑是個硬傷，也將給我國未來物流體系的健康發(fā)展帶來隱患，需要引起有關(guān)各方的高度重視。

　　4、政府和協(xié)會應(yīng)該發(fā)揮應(yīng)有作用

　　在物流園區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)中，德國地方政府發(fā)揮著合理作用，雖然物流園區(qū)的論證規(guī)劃周期較長，但避免了盲目建設(shè)和資源浪費。我國的物流園區(qū)近年來發(fā)展很快，但園區(qū)定位不準(zhǔn)、盲目投資、重復(fù)建設(shè)的現(xiàn)象比較突出，一些問題本身就出在地方政府身上。鑒于物流園區(qū)的公共屬性和社會服務(wù)功能，政府必須發(fā)揮物流園區(qū)發(fā)展的主導(dǎo)作用，但要加強科學(xué)規(guī)劃、正確引導(dǎo)、統(tǒng)籌管理、規(guī)范運作，進一步完善“政府搭臺、企業(yè)唱戲”開發(fā)模式。

　　同時，協(xié)會組織的作用需要重視。我們看到德國物流園區(qū)協(xié)會在園區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)、運營、管理、合作、交流方面發(fā)揮著不可替代的作用，協(xié)會的工作注重實際，不拘一格，注重解決行業(yè)的實際問題和成員單位的實際需求，解決了許多政府不宜解決、企業(yè)無法解決的問題，其運行機制和工作方法值得我們學(xué)習(xí)借鑒。

【獨家稿件及免責(zé)聲明】本網(wǎng)注明轉(zhuǎn)載文章中的信息僅供用戶參考。凡注明來源“運輸人網(wǎng)”的作品，未經(jīng)本網(wǎng)授權(quán)均不得轉(zhuǎn)載、摘編或使用。聯(lián)系郵件：master@yunshuren.com